Può l’amministratore di condominio disdire la polizza assicurativa a copertura dei danni che potrebbero occorrere al condominio in assenza di delibera assembleare sul punto?

L’assicurazione globale del fabbricato rappresenta una fattispecie peculiare in ambito condominiale. Nonostante la si ritenga, a torto, un’assicurazione a copertura dei danni, la “globale fabbricati” rappresenta, pur con le dovute peculiarità del caso, una polizza per la responsabilità civile. La finalità della polizza, infatti, è quella di garantire il patrimonio dei condòmini che possano essere chiamati a rispondere per danni causati da mancata custodia di parti comuni del caseggiato o di parti private.
L’amministratore, pertanto, procede alla stipula per conto dei condòmini, collettivamente, per quanto concerne le parti comuni, e singolarmente, per quanto concerne le parti private; i due profili danno luogo al termine “globale”. Proprio su questa tipologia di assicurazione la Cassazione si è espressa più volte.

La Suprema corte (da ultimo con la sentenza n. 15872/2010) ha stabilito (rifacendosi alla precedente sentenza n. 8233/07) che la stipula dell’assicurazione del caseggiato non rientra tra quegli atti conservativi che l’Amministratore può compiere ai sensi dell’art. 1130 co 1 n. 4 c.c. (rifacimento urgente di tetti, muri portanti eccetera) né nell’ambito di quelli giudiziari (azioni contro comportamenti illeciti).
E’ pertanto necessaria la delibera assembleare per disdire la polizza assicurativa. Anzi, all’amministratore che agisce senza mandato possono essere chiesti i danni, con azione che si prescrive in dieci anni.
Tuttavia, è anche vero che il contratto resta valido nei confronti della Compagnia, se essa aveva buoni motivi di credere che l’amministratore era incaricato dai condomini a sottoscriverlo e, a tal riguardo, potrebbe discutersi se sia invocabile la tutela prevista dall’art. 1398 c.c. in ordine agli atti compiuti dal rappresentante quale falsus procurator.
Nella prassi, l’amministratore potrebbe in ogni caso cautelarsi, affermando che i suoi atti siano stati ratificati dall’assemblea con l’approvazione del rendiconto consuntivo del condominio, nel quale sia stata inserita anche questa spesa. Una giustificazione che qualche giudice potrebbe anche prendere per buona, così rigettando una eventuale domanda di revoca dell’amministratore proposta ai sensi dell’art. 1129 c.c. per “grave irregolarità”. La Cassazione, in effetti, ha lasciato uno spiraglio a favore dell’assicuratore con il quale l’amministratore abbia stipulato un contratto, consentendo la ratifica da parte dell’assemblea che approvi il rendiconto; la Corte ha altresì affermato che la ratifica può essere anche tacita, per cui non è neppure necessario uno specifico argomento all’ordine del giorno.

Ad entrambe le pronunce della Cassazione, però, si potrebbe obiettare che, se la stipula del contratto assicurativo non rientra tra le competenze dell’amministratore in quanto non tutela le parti comuni bensì il patrimonio dei singoli condomini, allora anche l’eventuale delibera esulerebbe dai poteri dell’assemblea in quanto non rientrerebbe tra i poteri previsti dall’articolo 1135 c.c., con conseguente nullità del relativo provvedimento in tal senso. La normativa del condominio, infatti, limita l’attività dell’amministratore e dell’assemblea alla gestione della parti comuni, con esclusione di ogni competenza sui patrimoni dei singoli.

L’avvocato Aniello Melorio è associato a Confedilizia (Confederazione Italiana Proprietà Edilizia) e ad Anaci (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari), ed ha maturato una significativa esperienza nel settore della consulenza e assistenza giudiziale e stragiudiziale  connessa a tutte le problematiche concernenti la proprietà immobiliare, svolgendo anche l’incarico di amministratore di numerosi complessi condominiali ed immobiliari.

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Lo “Studio Legale Melorio” si rende disponibile al “gratuito patrocinio”, garantendo il diritto di difesa e ponendo l’onorario a carico dello Stato, nei casi di persone che non abbiano mezzi adeguati, o si trovino in condizioni economiche precarie, o, infine, non possano provvedere in maniera autonoma al pagamento delle spese giudiziali.

One comment
  1. Salve Francesco,
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